大连市人民政府关于印发《大连市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》 的通知
各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：
《大连市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》业经大连市第十七届人民政府第八十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
大连市人民政府
2024年5月6日
大连市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《国务院办公厅关于印发贯彻落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措的通知》（国办发〔2023〕15号）、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《辽宁省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（辽政办发〔2021〕27号）精神，进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，促进土地要素市场化配置和节约集约利用，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）交易是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为，包括建设用地使用权交易以及建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。其中，涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本细则执行。
第二章 建设用地使用权转让
第三条 将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移,以及分割或者合并导致权属发生转移等法律、法规规定的其他情形。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物的所有权应当一并转移。
第四条 以划拨方式取得的建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的，转让人应按照划拨决定书的规定开发建设并取得地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，经有批准权的人民政府批准。
土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，由交易双方办理转移登记，维持划拨方式，原《划拨决定书》载明的权利和义务随之转移。
不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规办理有偿使用手续，补缴土地出让价款。
第五条 以出让方式取得的建设用地使用权转让应符合法律法规和出让合同的约定。建设用地使用权转移后，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
第六条 以租赁方式取得的建设用地使用权进行转让应符合法律法规和土地租赁合同的约定。建设用地使用权转移后，由新承租人代替原承租人继续履行原土地租赁合同义务。
第七条 以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，按照出让建设用地使用权转让有关规定执行，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）的机关批准；转让后，可保留作价出资（入股）方式，或根据权利人申请，按照出让方式直接变更不动产登记。对于在国有企业改制时已将地上未取得房屋所有权证的划拨土地转为作价出资或者入股方式并办理不动产登记的，在土地二级市场转让时，房屋仍未取得所有权证的，可以直接办理建设用地使用权转移登记。
第八条 以授权经营方式取得的建设用地使用权转让，建设用地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让时，按照原批准文件规定权限批准后，办理土地使用权出让手续，补缴土地出让价款，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。
第九条 建设用地使用权分割、合并应当有利于土地开发利用和节约集约，宗地一经确定，不得随意调整，确需分割、合并转让的应符合下列要求：
（一）权属清晰、具备独立成宗条件，属于权属界限明确的独立权属地块；
（二）符合原土地有偿使用合同（或划拨决定书）相关约定，并满足环境保护、交通安全、消防安全、市政配套使用、建设和投资等相关要求；
（三）未建设完成的项目，分割或者合并后的总计容建筑面积不得增加，不改变原土地用途，不改变原土地有偿使用合同或者划拨决定书等确定的权利义务。已被认定为闲置土地拟以收回方式处置的不予分割、合并；
（四）涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利义务。分割转让工业用地的，转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。工业、科研用地内的行政办公及生活服务设施用地不得单独分割转让；
（五）已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人书面同意，不得损害权利人合法权益；
（六）因资产处置、司法处置、低效工业用地处置等对宗地进行分割、合并的，应当取得相关的生效法律文书或者有权机关的批准文件。
多宗地在权利人一致、土地用途一致（或者符合用地兼容性）的前提下可以合并。涉及划拨、出让、作价出资（入股）等多种建设用地使用权取得方式的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可以选择保留划拨方式。土地合并后涉及剩余出让年限不一致的，依据土地使用权人申请，可以按照较短年限确定整宗地年限或者按照等价值有利于使用的原则重新确定剩余的土地出让年限，也可以补缴一定年限土地出让价款后按照较长年限确定整宗地年限。
第十条 对于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，可以实行土地预告登记转让制度，按照“先投入后转让”的原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，受让方向自然资源主管部门承诺按照土地有偿使用合同约定进行投资开发，办理不动产预告登记，并在预告登记证明文件附记栏备注转让情况，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。“已投资额”可依据有资质的机构出具的投资情况报告认定（已投资额、总投资均不含建设用地使用权出让价款、向国家缴纳的相关税费）。不动产预告登记证明文件可作为预告登记权利人办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。
第十一条 国有建设用地使用权转让后，在行政许可内容不改变的前提下，受让人可凭变更后的不动产权属证书、原国有建设用地使用权有偿使用合同、转让合同及原核发规划批准部门出具的规划手续继续有效且同意建设单位主体变更的证明等，办理后续规划审批及不动产登记等相关手续。
第十二条 对于涉嫌闲置地块，在完成闲置土地调查、认定并确定处置方案后，具备土地二级市场入市条件的可进行交易。其中因政府、自然灾害等不可抗力以外原因造成土地闲置的，交易完成后，应当从土地转让价款中优先上缴土地闲置费。
第十三条 转让工业用地的，受让方拟建设项目应当符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等要求。转让方享受过政府相关支持政策、未履行出让合同或者招商引资协议等约定的相应义务的，应当取消其享受过的优惠支持政策，并按照要求补缴地价款或者由受让人承诺继续履行相应义务并承担违约责任。
第十四条 土壤污染重点监管单位生产经营用地在其土地转让前，应当由土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当作为不动产登记资料送交地方人民政府不动产登记机构，并报地方人民政府生态环境主管部门备案。
第十五条 有下列情形的，建设用地使用权不得转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、查扣或者以其他形式限制转让的；
（二）依法征收地上建筑物或者收回建设用地使用权的；
（三）存在违反土地有偿使用合同（或划拨决定书）等用地批准文件约定的行为，且未完善相关批准手续的；
（四）未依法取得不动产权属证书的；
（五）土地出让时有产业投资协议等约束性条件，但未取得监管单位同意转让的书面意见的；
（六）国有资产处置不符合国有资产管理相关规定的；
（七）涉及共有产权，未经其他共有产权人书面同意的，共有产权人之间另有约定的除外；
（八）权属不清、有争议的；
（九）法律法规规定禁止转让的其他情形。
第三章 建设用地使用权出租
第十六条 建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。建设用地使用权出租的，应取得土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证，并按土地有偿使用合同（划拨决定书）规定或约定条件利用土地。
第十七条 建设用地使用权出租期限不得超过土地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。建设用地使用权出租，应书面签订建设用地使用权出租合同，明确各方权利义务。全部或部分建设用地使用权出租后，土地有偿使用合同（划拨决定书）等用地批准文件载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担，涉及相关公共配套设施建设和使用要求应在建设用地使用权出租合同中明确。
第十八条 以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。房地产用地不得单独以建设用地使用权出租；工业用地使用权出租后，承租人在符合规划、不改变用途、与出租人书面约定同意的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径对现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
第十九条 建设用地使用权不得出租的有关情形参照本细则第十五条规定执行。
第四章 建设用地使用权抵押
第二十条 建设用地使用权抵押应符合《中华人民共和国民法典》等法律法规相关规定。
第二十一条 以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押，其建设用地使用权可以连同地上已登记的房屋所有权一并抵押。抵押双方应当在抵押合同中注明“抵押权实现时优先缴纳土地出让收入后，抵押权人方可优先受偿”。
第二十二条 以出让、作价出资或者入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。对于地上存在建筑物但是因为政府及有关部门导致未取得房屋产权证或者作价出资时无房屋产权证的，经政府或者有关部门出具相关证明后，可以单独办理建设用地使用权抵押。
第二十三条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按照规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超过租赁期限。
第二十四条 营利性的养老、教育、医疗等社会领域的企业（个人）以有偿方式取得的建设用地使用权可以设定抵押，抵押权实现后受让方应保障原有经营活动持续稳定运行，抵押权人及受让方不得改变原土地用途，确保利益相关人权益不受损害。各地区要进一步完善相关配套措施。
第二十五条 自然人、企业均可以作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押登记，地上建筑物、其他附着物拥有房屋所有权证或者符合在建工程抵押条件的，房地一并办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的应当符合有关法律法规的规定。
第二十六条 因政府及有关部门造成土地闲置的，经政府及有关部门同意并按照闲置土地相关规定完成处置后（收回国有建设用地使用权的除外），可以在规定年限内办理建设用地使用权抵押登记。
第五章 市场体系建设
第二十七条 依托国家和我省土地二级市场交易服务平台，建立 “信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的线上交易流程和“交易申请—交易审核—签订合同—申报价格—交易监管”的线下交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托交易服务平台公开交易；达成一致后签订合同。合同未尽事宜可签订补充协议，但不得违反法律法规规定、土地有偿使用合同（划拨决定书）规定。
第二十八条 交易场所设在不动产登记机构，场所应建立汇集交易、登记、银行、税务、公证等相关部门或机构的办事窗口，为交易各方提供一站式服务。
第二十九条 市自然资源局负责指导全市土地二级市场建设工作，各区市县、先导区自然资源主管部门负责具体组织实施；按照交易、登记一体化建设原则，依托我市各级不动产登记机构组建线下交易机构，会同土地交易部门搭建线上和线下交易平台，实行“一窗受理、一网通办、一站办结”。
各级不动产登记中心负责依托辽宁省土地二级市场交易服务平台受理和初步审核建设用地使用权转让、出租、抵押信息发布和委托交易申请及转让、出租、抵押合同，审核内容包括转让人录入转让信息中涉及登记信息内容，转让、出租、抵押合同中相关内容是否满足登记要求等事项并赋码；办理转让、出租、抵押登记备案；提供土地二级市场线下交易场所，满足发布信息、协商谈判、达成意向、签订合同等全流程交易活动需求；其他相关事务。
各级土地交易部门负责发布转让、出租土地委托交易的相关公告；创建竞买保证金缴退制度，指定相关银行账户，负责收缴和退还竞买保证金；编制和完善相应交易规则，指导竞买人参与网上报价（竞价）活动；受理竞买人交易申请材料；签订《成交确认书》和公示交易结果；汇总统计交易数据，掌握市场运行情况；其他相关事务。
各级自然资源主管部门负责已受理地块在信息发布和交易公告发布前的复审工作。审核内容包括地块权属情况、土地有偿使用合同（或划拨决定书）履约情况等内容。
市内四区按照以上工作职能开展土地二级市场交易工作，其他区市县（先导区）可参照以上工作职能结合本地区实际确定部门和职责。
第六章 监测监管
第三十条 土地二级市场交易应遵循依法依规、公平自愿、诚实守信的原则，并接受政府相关主管部门的监督监管。市发改、财政、住建、税务、市场监管、国资、金融监管、人民法院、人民银行大连市分行等相关主管部门在各自职责范围内开展工作。
第三十一条 建设用地使用权交易涉及国有资产的，应符合国有资产交易监督管理有关规定。国有资产等主管部门进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
第三十二条 加强涉地司法处置工作衔接，建立健全执行联动机制，加强信息互通共享，促进处置工作开展。人民法院在处置建设用地使用权前应充分了解该土地的权利状况及出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的权利义务，自然资源主管部门应配合人民法院调查工作，依法提供相关信息。
第七章 附则
第三十三条 本细则适用于全市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。法律法规另有规定的，从其规定。太平湾合作创新区可参照执行。本细则自2024年6月8日起施行。
